У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, яке полягає у розробленні правової конструкції договору управління житлом шляхом визначення поняття, правової природи та місця цього договору в загальній системі цивільно-правових договорів, його структури, а також особливостей припинення та цивільно-правової відповідальності за порушення його умов, що має за мету вдосконалення правового регулювання відносин з управління житлом. У висновках викладені найбільш важливі наукові і практичні результати проведеної роботи, які полягають у наступному: Договір управління житлом у системі договорів про надання послуг є самостійним підвидом договірного виду «управління майном», який, в свою чергу, є типом договорів про надання послуг. За договором управління житлом власник житла замовляє, а управитель зобов'язується надавати послугу з управління житлом шляхом утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які ним користуються, відповідним рівнем сервісу за плату, якщо інше не встановлено договором або законом. Послуги з управління житлом є окремим різновидом послуг із управління майном. Послуга з управління житлом - це певне нематеріальне благо, яке не має уречевлюваного виразу, надається управителем і споживається установником управління – власником житла у процесі вчинення управителем певних дій або здійснення певної діяльності з утримання житла як об'єкта нерухомості та забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) і процес надання якого нерозривно пов'язаний з особою виконавця.
Суб'єктами договору управління житлом є: 1) установник управління - особа, яка замовила та набуває корисний результат послуги (замовник) (власник житла - фізична особа та юридична особа (за умови установлення управління на користь фізичної особи (вигодонабувача)), або уповноважена власником особа – наймач (користувач) житла); 2) управитель - особа, яка виконує дії (діяльність) з надання послуги щодо управління житлом (виконавець) (фізичні особи-підприємці, юридичні особи, метою діяльності яких є надання послуг з управління житлом і одержання прибутку). В конструкції договору управління житлом можлива участь ще однієї особи – вигодонабувача - особи, яка набуває вигоди від житла, переданого в управління (виключно фізична особа, зокрема, власник житла, наймач за договором найму (оренди), користувач за договором позички, члени сім'ї власника житла, які не є його співвласниками (ст. 156 ЖК УРСР), особи, що користуються житлом на підставі спадкового розпорядження (ст. 1238 ЦК України). Власник житла (уповноважена ним особа) може вступати у договірні правовідносини з управителем як безпосередньо, так і опосередковано, делегувавши відповідні повноваження об'єднанню власників житла, які можуть створюватися у різних формах, як не передбачених чинним законодавством, так і передбачених: 1) об'єднання власників житлових будинків, квартир (ст. 385 ЦК України) або згідно із Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку; 2) споживчі кооперативи; 3) будинкові, вуличні, квартальні та інші органи самоорганізації населення. Об'єктами договору управління житлом можуть бути певні об'єкти матеріального світу, їх сукупності: житлові будинки, дво- або багатоквартирні житлові будинки; садиби; житлові комплекси. Квартира виступає у цивільному обігу як окрема річ, але як така квартира не здатна бути окремим об'єктом управління, що зумовлено об'єктивно існуючими особливостями квартири як ізольованого приміщення у дво- або багатоквартирному житловому будинку. Зміст договору управління житлом становлять суб'єктивні права та обов'язки управителя, установника управління та, у разі здійснення управління в інтересах вигодонабувача, - суб'єктивні права вигодонабувача, передбачені в гл. 70 ЦК України «Управління майном» та відповідним договором. Основним обов'язком управителя житлом є здійснення управління, що сформульовано в законі як право та обов'язок вчиняти фактичні та юридичні дії. Перелік фактичних та юридичних дій, порядок та послідовність їх здійснення не встановлено в законі та не може бути встановлено в договорі управління житлом. Конкретизація, а не визначення юридичних та фактичних дій можлива лише шляхом постановлення установником управління мети та формулювання завдань управління житлом. Здійснення управління включає юридичні і фактичні дії, пов'язані безпосередньо з житлом, та юридичні і фактичні дії, необхідні для забезпечення осіб, які користуються житлом, відповідним рівнем сервісу.
6. Підставами припинення договору управління житлом є: а) загальні підстави припинення зобов'язань, передбачені гл.50 ЦК України; б) розірвання одним із трьох способів, передбачених ст.651 ЦК України; в) підстави, передбачені ст.1044 ЦК України; г)будь-які інші підстави, передбачені договором управління житлом. Безумовною підставою для припинення укладеного договору управління житлом та проведення розрахунків з управителем є зміна власником житла способу управління житлом. 7. Підставою цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є порушення умов договору управління житлом. Формами цивільно-правової відповідальності за договором управління житлом є стягнення збитків та сплата неустойки. Відповідальність за договором управління житлом може виникати за наявності: а) трьох умов (протиправна поведінка, шкода, причинний зв'язок між ними); б) однієї умови (протиправна поведінка). У першому випадку відповідальність полягає у відшкодуванні збитків та/або сплаті неустойки, у другому - лише у сплаті неустойки. 8. Обґрунтовується нове розв'язання проблем відповідальності управителя за дії третіх осіб. Управитель не несе відповідальності за невиконання зобов'язань, покладених ним на організації, які є монополістами у сфері надання відповідних послуг. У цьому разі відповідальність несуть безпосередні виконавці - організації-монополісти. І навпаки, управитель відповідає за невиконання зобов'язання третіми особами, якщо він обирав третю особу – контрагента. |
