Анотація до роботи:

Божко Е. А. Організаційно-економічний механізм дослідження регіональних ринків нерухомості. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за фахом 08.00.05 – розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. – Харківська національна академія міського господарства, Харків, 2008.

У роботі проведено теоретичне обґрунтування і розроблені практичні рекомендації щодо організаційно-економічного механізму дослідження регіональних ринків нерухомості. Визначено основні властивості регіонального ринку нерухомості як економічної категорії. Розроблено загальну схему комплексного дослідження ринків нерухомості у вигляді логічної послідовності певних процедур. Побудовано універсальну модель вартості об'єкта нерухомості. Удосконалено моделювання вартості нерухомості шляхом побудови математичної моделі, що відображує вплив факторів місцерозташування типових об'єктів нерухомості із застосуванням стандартизованої методики інженерного експерименту. Встановлено значущість факторів місце розташування для об’єктів типової житлової нерухомості з використанням методу аналізу ієрархій.

Відповідно до теми й мети дисертаційного дослідження, поставлених в цьому зв'язку завдань, враховуючи їхню наукову новизну і перспективність, автор одержав наступні результати:

1.Досліджено теоретичній зміст економічних категорій „нерухомість”, „нерухоме майно” й доведено, що:

- земля є самостійною формою нерухомості, а не тільки її складовою;

- категорія „нерухомість” є складовою категорії „нерухоме майно”;

- при ідентифікації майна як нерухомого основним критерієм єдності його із землею слід вважати економічний.

Обґрунтовано виділення географічної складової в економічної суті нерухомості на основі пріоритетності місцерозташування серед інших цінотвірних факторів.

Визначено наступні особливості регіонального ринку нерухомості як економічної категорії на основі дослідження з погляду теорії систем та аналізу теоретичної суті категорії „регіон” :

- регіональний ринок нерухомості є антропогенною, відкритою, динамічною, імовірнісною матеріальною складною системою, має притаманні йому специфічні ознаки системи – елементи, зв’язки між елементами, структуру, функції;

- регіональний ринок нерухомості є підсистемою ринку нерухомості системи, що утворює ціле з усіх регіонів (складова ринку нерухомості держави, об’єднання держав тощо), функціонує в межах певних нормативно-правових угод загальносистемного й підсистемного (регіонального) характеру та під впливом напряму розвитку регіону;

- інформаційне поле є важливою нематеріальною ознакою регіонального ринку нерухомості як системи завдяки неперміщуваності його об’єктів;

- об’єкти регіонального ринку нерухомості - це земля (як фізична частина простору, що є природним ресурсом) без поліпшень (будь-які дії з природним ресурсом, наслідки яких впливають на зміну його вартості) і земля з поліпшеннями, границі якої (в обох випадках) знаходяться в межах певного територіального формування (економічного, соціального, юридичного тощо), що має визначений напрямок розвитку.

2. Проаналізовано особливості функціонування ринку нерухомості й виявлено особливу роль його інформаційного забезпечення, серед основних проблем визначено:

- недосконалість методичних засад і нормативної бази для професійної інформаційної та управлінської діяльності на ринку нерухомості;

- складність отримання інформації завдяки конфіденційності угод на ринку нерухомості;

- суб’єктивність фахівців у прийнятті рішень.

Встановлено, що вказані проблеми вимагають формування організаційно-економічного механізму дослідження регіональних ринків нерухомості та доведено важливість його інформаційного забезпечення.

3. Проведено аналіз функціонування ринку нерухомості України, визначено його особливості, серед яких: недосконалість нормативно-правової бази; завершальний етап приватизації державного майна і як наслідок підвищення активності ринку; наявність незадовільного попиту на об’єкти житлової і комерційної нерухомості, що сприяло розвитку будівельної галузі; тенденції до задовольнення попиту й уповільнення зростання цін на нерухомість внаслідок розвитку первинного ринку нерухомості; висока інвестиційна привабливість ринку з боку вітчизняних і закордонних інвесторів; розвиток іпотечної сфери фінансового ринку; просторова нерівномірність розвитку регіональних субринків, найактивнішими при цьому є сегменти міської нерухомості м. Києва, Одеси, Львова, Харкова і Дніпропетровська. У цьому зв’язку виявлено актуальність удосконалення ринкових механізмів функціонування вітчизняного ринку нерухомості, насамперед шляхом методичного забезпечення інформаційної складової процесу управління на цьому ринку.

4. Проведено аналіз методичних засад оціночної діяльності на ринку нерухомості, до основних проблем віднесено:

- складність отримання інформації завдяки конфіденційності угод на ринку нерухомості;

- суб’єктивність фахівців у прийнятті рішень;

Шляхом вирішення цих проблем у дисертації запропоновано математичне моделювання як засіб розрахунку відсутніх параметрів і зниження впливу людського фактора. Загальну схему побудови таких моделей наведено в розділі 2, а практичне застосування у вигляді моделі вартості типової житлової нерухомості м. Харкова – в розділі 3. За досвідом практичної оціночної діяльності на ринку нерухомості України, а також статистичними даними обґрунтовано важливість застосування експрес-оцінки для прийняття кредитних рішень на ринку іпотеки, для чого запропоновано модель, що відображує вплив місцерозташування на вартість нерухомості (на прикладі ринку квартир м. Харкова).

5. Для методичного забезпечення організаційно-економічного механізму аналізу регіональних ринків нерухомості запропоновано схему аналізу регіональних ринків нерухомості, що являє собою структуровану послідовність семи етапів (рис. 1). Ця схема, на відміну від існуючих методів аналізу регіональних ринків нерухомості завдяки структурованості, служить інструментом для ефективного збору, обробки та інтерпретації ринкової інформації.

6. У складі запропонованої схеми та у зв’язку з актуальністю дослідження формування вартості нерухомості класифіковано цінотвірні фактори цього майна на три групи, притаманні всім видам нерухомості завдяки її економічній природі:

1) технічні параметри;

2) характеристика місцерозташування;

3) фактори зовнішнього середовища.

На основі класифікації цінотвірних факторів запропоновано модель вартості, що на відміну від існуючих може бути застосована для різних типів нерухомості.

7. Приклад практичного використання запропонованої схеми дослідження регіональних ринків нерухомості зроблено для ринку нерухомості м. Харкова як одного з найактивніших сегментів ринку нерухомості України. У результаті аналізу виявлено особливості цього ринку, побудовано математичну модель, що відображає вплив місцерозташування на вартість нерухомості, за допомогою якої можна розраховувати вартість типової житлової нерухомості. Переваги цієї моделі полягають в наступному:

- вплив місцерозташування на вартість нерухомості, відображено за допомогою не одного показника, а метематичної моделі, що враховує кілька факторів, кожен з яких по-різному впливає на вартість. Враховуючи, що місцерозташування є однією з найважливіших характеристик нерухомості, що доведено в розділі 1, використання запропонованої моделі дозволяє точніше провести розрахунок вартості типової житлової нерухомості залежно від її місцерозташування;

- обрано фактори місцерозташування й визначено їх важливість із застосуванням методу аналізу ієрархій, який набув широкого використання в сучасних дослідженнях ринків нерухомості. Використання цього методу дозволило виділити й математично обґрунтувати вибір таких факторів, що мають найбільший вплив на вартість;

- моделювання проведено із застосуванням методики інженерного експерименту, перевага якого полягає в тому, що його доведено до рівня стандарту. Цей метод дозволив врахувати не тільки окремий вплив кожного фактора, а також їх комбінації. Модель перевірено за критерієм Фішера, що свідчить про її адекватність;

- використання моделі дозволяє отримати розрахункове значення вартості типової житлової нерухомості м. Харкова при наявності мінімальної інформації щодо її місцерозташування (три найважливіші показники - побутовий район розташування об’єкта, розташування об’єкта у межах району й розташування об’єкта у межах будівлі) і за час, значно коротший, ніж розрахунок за допомогою відомих підходів до оцінки вартості майна – витратного, дохідного, порівняльного;

- модель застосовується оціночними, ріелтерськими компаніями й банківськими установами для експрес-оцінки типових житлових квартир.

8. На прикладі практичної реалізації запропонованої схеми дослідження регіональних ринків нерухомості виконано аналіз найбільш ефективного використання комплексу будівель нежитлового призначення, що становить практичний інтерес для консалтингових компаній і використовується ними в діяльності.

Результати дисертаційного дослідження здобули практичне використання в навчальному процесі вищих навчальних закладів (Національний аерокосмічний університет ім. М. Є. Жуковського „ХАІ”, Харківський технічний університет будівництва та архітектури), спеціалізованих навчальних організацій (Харківській центр науково-технічної та економічної інформації, курси підготовки оцінювачів).

Публікації автора:

1. Гавва В. М. Потенціал підприємства: формування та оцінювання: навчальний посібник [для студ. вищ. навч. закл.]. / В. М. Гавва, Е. А. Божко. – К.: Центр навчальної літератури, 2004. – 224с.

2. Божко Э. А. Применение методики факторного анализа для экспресс-оценки недвижимости /Э. А. Божко // Вісник Харківського національного університету ім. В. Н. Каразіна. – 2002. – № 575. – С. 283–287.

3. Божко Э. А. Анализ основных подходов к стоимостной оценке недвижимости /Э. А. Божко // Економіка, фінанси, право. – 2003. – №2. – С. 30 – 32.

4. Божко. Э. А. Оценка недвижимости, относящейся к памятникам истории и архитектуры /Э. А. Божко // Економіка, фінанси, право. – 2003. – №3. – С. 30 – 31.

5. Божко Е. А. Особливості визначення вартості пам’яток історії та архітектури /Е. А. Божко // Проблеми формування і розвитку фінансово-кредитної системи України: Збірник наукових статей УАБС, Харківська філія. – Харків: Фінарт, 2003. – C. 189 – 191.

6. Божко Э. А. К вопросу прогнозирования стоимости объектов недвижимости / Э. А. Божко, В. Н. Гавва // Вісник Харківського національного університету ім. В. Н. Каразіна. – 2003. – № 608. – С. 114 – 116.

7. Божко Е. А. Визначення вартості об’єктів житлової нерухомості за допомогою методики факторних експериментів /Е. А. Божко // Економіка: проблеми теорії та практики. – 2003. – т. I., № 177. – С. 244-248.

8. Божко Е. А. Аналіз регіональних тенденцій зміни ціни на об’єкти нерухомості / Е. А. Божко // Вестник Национального технического университета «ХПИ». – 2003. – №22. – С.12-14.

9. Божко Э. А. Математическое моделирование влияния местоположения на стоимость недвижимости с использованием методики факторных экспериментов / Э. А. Божко // Вестник Национального технического университета «ХПИ». – 2005. – №3. – С. 104-116.

10. Божко Е. А.Удосконалення управління нерухомим майном як складова регіонального розвитку / Е. А. Божко // Фінансовий механізм сталого економічного розвитку. – Харків: ХІБМ, 2007. – С. 120-124.

11. Божко Е. А. Аналіз нормативно-правових категорій оцінки майна для моніторингу розвитку продуктивних сил / Е. А. Божко // Проблемы развития финансовой системы Украины в условиях глобализации: IV (X) междунар. науч.-практ. конф., 19-21 марта 2008 г. : Сб. трудов. – Симферополь, 2008. – С. 62-64.

12. Божко Э. А. Построение математической модели для экспресс-оценки недвижимости / Э. А. Божко // Проблеми формування і розвитку фінансово-кредитної системи України : міжвуз. науково-практ. конф., 25 квітня 2002р. : зб. наукових статей. – Харків, 2002. – С. 298-299.

13. Божко Э. А. Основные методы оценки стоимости объектов рынка недвижимости /Э . А. Божко // Інформаційні комп’ютерні технології в машинобудуванні ІКТМ 2002 : міжнар. науково.-техн. конф., 28 жовтня – 1 листопада 2002р. : тези доповідей. – Харків, 2002. – С. 166.

14. Божко Э. А. К вопросу оценки стоимости объектов недвижимости / Е. А. Божко // Інформаційні комп’ютерні технології в машинобудуванні «ІКТМ 2003» : міжнар. науково.-техн. конф., 24-27 листопада 2003р. : тези доповідей. – Харків, 2003. – С. 238.

15. Божко Э. А. Разработка методики анализа регионального рынка недвижимости с применением теории систем / Е. А. Божко // Інформаційні комп’ютерні технології в машинобудуванні «ІКТМ 2004» : міжнар. науково.-техн. конф., 22-24 листопада 2004р. : тези доповідей. – Харків, 2004. – С. 356.

16. Божко Е. А. Визначення значущості факторів місцерозташування нерухомості за методом аналізу ієрархій / Е. А. Божко // Розвиток обліку та аудиту як основи інформаційно-аналітичної системи підприємства : міжнар. науково-практ. конф., 17-18 листопада 2005р. : тези доповідей. – Харків, 2005. – С. 68-75.

17. Божко Е. А. Аналіз ринку нерухомості як чинника інвестиційної привабливості регіону /Е. А. Божко // Соціально-економічний розвиток регіонів України: проблеми науки та практики : міжнар. науково-практ. конф., 20-21 квітня 2007р. : тези доповідей. – Харків, 2007. – С. 77-80.

18. Божко Е. А. Особливості регіонального ринку нерухомості, як економічної категорії /Е. А. Божко // Сталий розвиток міст. Управління проектами та програмами міського та регіонального розвитку : міжнар. науково-практ. Інтернет-конф., 5-30 травня 2008р. : зб. праць. – Харків, 2008. – С. 141-142.