Анотація до роботи:

Гриценко О.А. Ринок нерухомості: закономірності становлення та функціонування. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук за спеціальністю 08.01.01 – економічна теорія. – Інститут економічного прогнозування НАН України, Київ, 2003.

Розроблено концепцію ринку нерухомості як самостійної економічної підсистеми, що має специфічні закономірності розвитку і функціонування. Обґрунтовано підхід до визначення нерухомості як капіталу, зрощеному із землею. Виявлено особливі характеристики нерухомості як економічної категорії. У науковий обіг введено нові поняття: “трансферна рента”, “інфраструктурна рента”, “рента агломерації”, “інституційно-трансакційна структура”. Розкрито особливості інверсійного характеру становлення ринку нерухомості.

Обґрунтовано необхідність диференціації виробничої й комерційної нерухомості, виділено їх основні ознаки та властивості. Виявлено специфіку нерухомості як інвестиційного активу, що бере участь у загальному русі фінансового капіталу. Розкрито особливості входження землі як просторової сфери у ринковий оборот, виявлено логіку становлення її товарної форми.

Досліджено інституційно-трансакційну структуру ринку нерухомості, розкрито процес його інституціоналізації, виділено три види інститутів (діяльності, обмежень, установи) і використано в аналізі три форми трансакцій (угоди, раціонування, управління). Зроблено висновок про необхідність існування інституціональної місії держави на ринку нерухомості.

У дисертації сформовано концептуально новий напрямок дослідження ринку нерухомості, який полягає в розкритті суті нерухомості як самостійної економічної категорії та форм її функціонування в особливому сегменті ринкової економіки. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні теоретичні висновки:

1. Ринок нерухомості є важливим складником ринкової економіки і має особливі закономірності розвитку і функціонування. Він тісно пов’язаний з ринками факторів виробництва, споживчих товарів, капіталу, цінних паперів, суттєво впливає на фінансово-грошові потоки і формування ринкової вартості матеріальних і нематеріальних активів. Разом із тим ринок нерухомості ще не став складовою предмета економічної теорії, а його внутрішня природа та фундаментальні закономірності розвитку не знайшли адекватного відбиття в науковій літературі. Це викликає необхідність визначення власного місця ринку нерухомості в системі категорій економічної теорії та його поглибленого теоретичного пізнання.

2. Економічну природу нерухомості треба визначати у вузькому та широкому значенні. В першому випадку нерухомість означає матеріальні об’єкти, що мають непорушний економічний зв’язок із землею. В другому – це капітал, зрощений із землею.

3. Нерухомість як економічне благо має такі специфічні властивості, як непереміщуваність (імобільність), тривалість створення й довгостроковість існування, неоднорідність, неадитивність, непряма мобільність, низька ліквідність, здатність до рентоутворення.

4. Економічні особливості нерухомості знаходять свій вираз в існуванні різних форм вартості, а саме: вартості індивідуальних і суспільних переваг, вартості в користуванні й обміні. Ці форми мають, як ринковий так і неринковий характер. Необхідно в економічній теорії та в науковому аналізі використовувати такі види рент, як трансферна (різниця в доходах, що виникає від неоднакового функціонального використання нерухомості), агломерації (результат ефекту локалізації й урбанізації), інфраструктурної “родючості” (дохід, що виникає від економії витрат внаслідок інженерно-комунікаційної облаштованості території).

5. Ринок нерухомості має певну структурну організацію, яка визначає спосіб відтворення його власних елементів і відносин, характер внутрішніх та зовнішніх структурних зв’язків. Структуризація ринку нерухомості відбувається за такими критеріями, як способи використання (ринки споживчої, виробничої, комерційної, інвестиційної нерухомості), види об’єктів (ринки землі і будівельних об’єктів), специфікація володіння (ринки повних і обмежений прав), масштаби охоплення (загальнонаціональний, регіональний, локальний ринки). Рівень структурної організації ринку нерухомості залежить від наявності на ньому всіх необхідних елементів (об’єктів, суб’єктів, операцій, трансакцій, інституційних складових тощо) та характеру їх розвитку.

6. Структурна організація ринку нерухомості обумовлює економічну поведінку суб’єктів, яка базується на принципах: раціональності, оцінювання, максимізації корисності, найкращого найефективнішого користування, заміщення, очікування.

7. Особливості становлення ринку нерухомості в перехідній економіці знаходять свій прояв в інверсійних закономірностях. Найістотнішими рисами такої інверсії є перевага позаекономічних факторів у становленні ринку нерухомості, її державна емісія в процесі приватизації, особливий характер реалізації закономірностей первісного накопичення і механізмів ціноутворення, непослідовність і нерівномірність розвитку окремих частин та секторів. Хронологічна періодизація приватизації державної нерухомої власності дозволила виявити чотири основних етапи становлення ринку нерухомості, які розрізняються за такими критеріями, як характер приватизаційних технологій, умови, способи й інструменти приватизації, наявність нормативно-правових документів.

8. Нерухомість має бути диференційована залежно від особливостей функціонування на споживчу, виробничу, комерційну й інвестиційну. Суттєве місце у функціональній структурі ринку нерухомості займає земля як просторова сфера розміщення всіх видів нерухомості. Ринок житла (споживчої нерухомості) в сучасних умовах має найвищий рівень структурної організації. Він функціонує за ринковими критеріями і саме на ньому встановився ринковий механізм ціноутворення, виявляється ринкова поведінка суб’єктів, існують необхідні інституційно-трансакційні елементи. Ринковий оборот виробничої й комерційної нерухомості розрізняється за цільовим призначенням, характером розміщення, мотивами придбання, джерелами та структурою доходу, формами вартості, ринковими механізмами регулювання. Нерухомість завжди виступає інвестиційним благом, яке характеризується такими рисами, як зв'язаність (інвестиції + земля) фінансового активу, дивергентність доходу й ризиків, антиінфляційність, нерелевантність інформації, залежність від спрямованості грошових потоків.

9. Ступінь розвиненості ринку нерухомості залежить від його інституціональної облаштованості, яка передбачає відокремлення (обмеження) різних видів діяльності і процедур, появу (формальних і неформальних) норм і правил, що регулюють поведінку суб'єктів, виникнення професійно-корпоративних організацій та установ. В інституціональному середовищі ринку нерухомості суттєве значення набуває держава, інституціональна місія якої полягає в усуненні протиріч між інститутами, зниженні трансакційних витрат, специфікації прав власності (за допомогою реєстрації правомочностей на об'єкти нерухомості), оподаткуванні нерухомості.

Проведений науковий аналіз ринку нерухомості дозволяє сформулювати рекомендації щодо подальшого його дослідження, використання одержаних теоретичних результатів у викладанні економічних дисциплін та їх практичного застосування:

1. Розробити комплексну програму наукових досліджень ринку нерухомості з метою їх координації та підвищення ефективності, передбачивши поглиблений аналіз:

взаємозв'язків ринку нерухомості з ринками праці, капіталу, цінними паперами;

впливу макроекономічних показників на розвиток ринку нерухомості;

регіональних, загальнонаціональних та локальних особливостей ціноутворення на об'єкти нерухомості;

специфіки підприємницької діяльності на ринку нерухомості;

економічного механізму інвестування в нерухомість, функціонування інституціональних інвесторів на ринку нерухомості, способів і форм управління портфелем нерухомості в корпораціях;

методології й методики оцінки нерухомості та прогнозування розвитку ринку нерухомості.

2. Забезпечити проведення моніторингових досліджень стану ринку нерухомості й опублікування результатів на загальнонаціональному й регіональному рівнях.

3. Ввести вивчення ринку нерухомості в курсах економічної теорії (питання суті й місця нерухомості в системі економічних категорій), мікроекономіки (функціонування нерухомості на ринках споживчих благ, чинників виробництва й капіталу), макроекономіки (місце витрат на нерухомість у структурі валового продукту, вплив інвестицій у нерухомість на сукупний попит і пропозицію), а також в інших економічних дисциплінах (страхування, інвестування, податкова система тощо).

4. Передбачити підготовку в економічних навчальних закладах та на економічних факультетах фахівців для роботи на ринку нерухомості (рієлтерів, девелоперів, оцінювачів, іпотечних кредиторів) за спеціалізаціями “Економіка нерухомості”, “Управління нерухомістю” і розробити магістерські програми з таких дисциплін, як “Економіка нерухомості”, “Економіко-правові засади регулювання відносин на ринку нерухомості”, “Інвестиції в нерухомість”, “Ринок та оцінка нерухомості в Україні”. “Підприємницька діяльність на ринку нерухомості”.

5. Прискорити прийняття закону “Про рієлтерську діяльність в Україні”, ініціювати розробку закону “Про девелоперську діяльність в Україні”.

6. Підготувати комунальні програми управління нерухомістю в містах, які б включали: інвентаризацію комунальної нерухомої власності, економічну класифікацію її основних видів, умови оренди та приватизації нерухомості, способи довірчого управління, створення фондів спільного інвестування в нерухомість, напрямки найдохіднішого використання нерухомості, проведення моніторингу й аналізу інвестиційної привабливості й ліквідності об'єктів нерухомості,

7. Прискорити розробку Національних положень (стандартів) з оцінки нерухомості.

8. Рекомендувати створювати на великих фірмах чи в корпораціях відділи з управління нерухомістю з метою підвищення ефективності її використання.

Публікації автора:

Монографія:

1. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования. (Вопросы методологии и теории). – Харьков: Бизнес-информ, 2002. – 283 с.

Посібник:

2. Гриценко Е.А. Предприниматель на денежном рынке и рынке недвижимости. – Харьков: АО “Бизнес Информ”, 1999. – 152 с.

Статті:

3. Гриценко Е., Назырова В. Рынок городской недвижимости: проблемы теории и практики // Регион. – 1997. – № 4.– С. 85-88. (особистий внесок: зроблено висновок про економічну єдність землі та нерухомості).

4. Гриценко Е. Формирование структуры рынка недвижимости в Украине // Бизнес-информ.– 1999. – № 1-2.– С. 96-99.

5. Гриценко Е.А. Рынок прав собственности на объекты недвижимости // Бизнес- информ. – 1999. – № 3-4. – С. 29-31.

6. Гриценко Е. Рынок операций и услуг с недвижимостью // Бизнес- информ. – 1999. – № 5-6. – С. 48-49.

7. Гриценко Е.А. Формирование рынка земли // Вісн. Харк. держ. ун-ту. – 1999. – № 446. – С.158-161.

8. Гриценко Е. Особенности формирования рынка недвижимости в Украине // Экономика Украины. – 1999. – № 7. – С. 20-27.

9. Смолянова В.Б., Гриценко О.А. Оренда як форма розв’язання суперечностей суспільної власності // Питання політичної економії. Респ. міжвідомчий наук. зб. – К.: Либідь, 1991. – Випуск 213. – 88-93. (особистий внесок: зроблено висновок про оренду як спосіб роздержавлення власності в умовах реформування економіки).

10. Гриценко О. Нерухомість як об`єкт оподаткування// Наук. вісн.: Зб. наук. пр. Укр. фін.-екон. ін-ту. – 1999. – № 3. – С. 30-33.

11. Гриценко Е.А. Ипотечное кредитование в Украине: проблемы становления и функционирования // Вісн. Укр. акад. банк. справи. – 1999 – № 2. – С. 3-5.

12. Гриценко О.А. Структурна організація ринку нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. – 2000. – № 6. – С. 65-66.

13. Гриценко О.А. Об’єктивна логіка формування вартості нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. – 2000.– №7. – С. 72-75.

14. Гриценко Е.А. Принципы поведения субъектов на рынке недвижимости // Гос. информ. бюл. о приватизации. – 2000. – № 8. – С. 74-77.

15. Гриценко Е.А. Механизм функционирования рынка жилья // Вісн. Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. – 2000. – Вип. 468. – С. 37-42.

16. Гриценко Е.А. Недвижимость как объект экономической теории // Вісн. Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. – 2000. – Вип. 482. – С. 64-68.

17. Гриценко О.А. Інвестиційні можливості ринку нерухомості // Економіка прогнозування. – 2001. – № 4. – С. 85–94.

18. Гриценко Е. Экономико-правовые вопросы регулирования отношений на рынке недвижимости // Підприємництво, господарство і право. – 2002. – № 4. – С. 101-103.

19. Гриценко Е.А. Институционально-трансакционная структура ринка недвижимости // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ. – 2002. – Вип. 2. – С. 47-53.

20. Гриценко Е.А. Институциональная миссия государства на рынке недвижимости // Вісник Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. – 2002. – Вип. 564. – С. 100-104.

21. Гриценко О.А. Вплив макроекономічних показників на стан ринку нерухомості України // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. – 2002. – № 9. – С. 59-61.

22. Гриценко О.А. Формування інституту оцінки як умова ринкових перетворень // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ. – 2002. – Вип. 6. – С. 258-263.

23. Гриценко Е.А. Институты и трансакции на рынке недвижимости // Вісник Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. – 2002. – Вип. 575. – С. 69-72.

24. Гриценко Е.А. Методология оценки стоимости недвижимости // Вісн. Укр. акад. банк. справи. – 2002. – № 2. – С. 6-8.

25. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости в системе экономических отношений // Економіка: проблеми теорії та практики. Зб. наук. праць Дніпропетр. нац. ун-та. – Дніпропетровськ: ДНУ. – 2003. – Вип. 167. – С. 13-18.

26. Гриценко О.А. Нерухомість як економічне благо особливого роду // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. – 2000. – № 5 – С. 76-78.

27. Гриценко Е.А. Особенности инвестиционных процессов на рынке недвижимости // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ – 2001. – Вип. 7. – С. 178-182.

28. Гриценко Е.А. Особенности недвижимости как инвестиционного блага // Вісн. Харк. нац. ун-ту. – 2002. – Вип. 534. – С. 17-21.

29. Гриценко О. Приватизація як умова формування ринку нерухомості в Україні // Теорії мікро-макроекономіки: Зб. наук. пр. проф.-викл. складу і асп. - Вип 3.- К: Акад. муніцип. упр. – 2000. – С. 143-146.

30. Гриценко О.А. Назирова В.П. Особливості методології оцінки об’єктів нерухомості державної власності в умовах перехідної економіки // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. – 1998.– №5. – С. 73-75. (особистий внесок: зроблено висновок про існування двох форм вартості).

31. Гриценко Е.А. Назырова В.П. Некоторые методические аспекты оценки государственной собственности при выкупе и расчете арендной платы // Вісн. оцінки. – 1997. – № 1-2. – С. 13-15. (особистий внесок: зроблено визначені ринкова та неринкова вартості нерухомості).

32. Гриценко Е.А. Назырова В.П. Рынок недвижимости в Украине: проблемы становления и функционирования// Актуальные проблемы. приватизации и оценки имущества: Сб.науч.тр. – Сумы. – 1997. – С. 44-47. (особистий внесок: визначені особливості становлення ринку нерухомості в Україні).

33. Гриценко Е., Назырова В. Недвижимое в движении// Бизнес. – 1997. - № 44. – С. 91, 94. (особистий внесок: зроблено висновок про існування емісійного ринку нерухомості).

34. Гриценко О.А. Формування ринків землі і нерухомості в Україні // Економіка України: реалії, перспективи розвитку ринкових відносин. Міжвід. наук. зб. – К: 2000. – Т. 20. – С. 338-343.

35. Гриценко О. Оподаткування нерухомості: бути чи не бути // Власність в Україні. – 2001. – № 1. – С. 145-148.

Тези доповідей:

36. Гриценко Е.А., Марченко О.С. Маркетинг доходной недвижимости // Маркетинг у системі управління підприємством: Матер. міжнар. наук.-практ. конференції. – К: 1996. – С. 32-33. (особистий внесок: зроблено висновок про особливості доходної нерухомості).

37. Гриценко Е.А. Социально-экономическая природа приватизации в условиях трансформационной экономики // Тезисы докладов и выступлений научной конференции “Развитие экономической теории в условиях трансформационного кризиса”. – Харьков: ХГУ. – 1996. – С. 32-34.

38. Гриценко Е.А. Правовые вопросы регулирования деятельности оценщиков// Проблемные вопросы развития рынка недвижимости: Сб. Матер. ІІ Междунар. науч.-практ. конф. – Харьков. – 1997. – С. 33-35.

39. Гриценко Е.А. Приватизация и проблемы экономического роста // Вест. Харьк. гос. ун-та. – 1998. – № 404. – Ч. 2. – С. 157-159.

40. Гриценко О.А. Оподаткування нерухомості як державна трансакція// Податкова політика в Україні та її нормативне-правове забезпечення: Зб. наук. пр. – Ірпінь. – 2001. – С. 128-130.

41. Саутенко К.О., Марченко О.С., Гриценко Е.А. Роль приватизации в становлении нового социально-экономического облика Украины // Тезисы докладов и сообщений на конференции “Социально-экономическое развитие нового типа: специфика, возможности, проблемы формирования”. Ч.2. – Харьков. – 1993. – С. 165-167. (особистий внесок: зроблено висновок про необхідність нормативно-правового регулювання оцінки майна).